איך המחשבון מחשב
דירה להשקעה: המחשבון בונה תזרים שנתי. ההשקעה הראשונית כוללת הון עצמי, מס רכישה ועלויות נלוות. בכל שנה נכנס שכר דירה נטו (אחרי הוצאות ותקופות פנויות) ויוצא החזר המשכנתא. בסוף התקופה נכנס שווי הדירה אחרי עלויות מכירה, פחות יתרת המשכנתא. מהתזרים הזה מחושבת התשואה השנתית על ההון העצמי (IRR), ומושווית לרכישה במזומן.
הלוואה לשוק ההון: ההון העצמי וההלוואה מושקעים יחד, הריבית מצטברת עד סוף התקופה, ומס נגבה על הרווח. הטבלה מראה מה קורה בתרחישי תשואה שונים, כולל שנים שליליות.
מה המחשבון לא כולל
- מס שבח במכירת הדירה ומס הכנסה על שכר הדירה (יש מסלולי מיסוי שונים).
- שינויים בריבית המשכנתא לאורך התקופה, ותמהיל משכנתא.
- דמי ניהול, עמלות ואפשרות לקזז ריבית כהוצאה.
מינוף הוא החלטה של תזרים, סיכון ומס, ולכן כדאי לבחון אותה בתוך תכנון פיננסי מלא. אם אתה מתלבט בין דירה להשקעה לבין השקעה בשוק ההון, זו בדיוק השאלה שכדאי לבדוק מול כל התמונה.
המחשבון מציג המחשה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משכנתאות.
שאלות נפוצות
מה זה מינוף?
מינוף הוא שימוש בכסף שאול כדי להגדיל השקעה. כשהנכס מניב יותר מעלות ההלוואה, התשואה על ההון העצמי עולה. כשהוא מניב פחות, המינוף מגדיל את ההפסד.
כמה מימון אפשר לקבל לדירה להשקעה?
לפי הוראות בנק ישראל, בדירה להשקעה (דירה נוספת) שיעור המימון המרבי הוא 50% ממחיר הדירה. כלומר צריך הון עצמי של לפחות מחצית מהמחיר, ועוד מס רכישה ועלויות נלוות.
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה ב-2026?
8% על חלק המחיר עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעליו. המדרגות מוקפאות עד 15 בינואר 2028.
מתי מינוף בשוק ההון לא משתלם?
כשהתשואה הצפויה אחרי מס נמוכה מריבית ההלוואה. בערך, צריך תשואה של ריבית ההלוואה חלקי (1 פחות שיעור המס) רק כדי להגיע לנקודת האיזון. בשנים חלשות בשוק, המינוף מגדיל את ההפסד.